İşyeri Kira Sözleşmelerinde Temmuz Ayı Gelişmeleri

Bilindiği üzere daha önce her türlü kira ilişkisi müstakil bir kanun olan Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış ve kira ile her türlü düzenleme yeni Türk Borçlar Kanunu’nun kapsamına alınmış ve kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Ancak kanun yürürlüğe girmekle birlikte, yapılan bir düzenleme ile, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı düzenlenmiş olup bu güne kadar da uygulanmamıştır. Söz konusu sayılan kanun maddeleri eğer bu arada yeni bir düzenleme olmaz ise 01 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulama alanı bulacaktır. Uygulanması gündeme gelecek maddeler sırasıyla olmak üzere;

-Kira ilişkisinin devri MADDE 323

-Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi- MADDE 325

-Olağanüstü fesih - Önemli sebepler-MADDE 331

-Bağlantılı sözleşme- MADDE 340

-Kiracının güvence vermesi - MADDE 342

-Kira bedeli I. Genel olarak - MADDE 343

-Kira bedeli I. Belirlenmesi - MADDE 344

-Kiracı aleyhine düzenleme yasağı - MADDE 346

-Dava sebeplerinin sınırlılığı - MADDE 354 maddelerdir.

Bu çalışmamızda uygulama alanı bulacak olan bu maddelerin neler olduğunu ve  neyi ifade ettiğini okurlarımıza izah etmeye çalışacağız.

1.Kira İlişkisinin Devri – Haklı Sebep Kavramı

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, her türlü işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacaktır. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulacaktır. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaklardır. Örneğin, kira sözleşmesi iki yıl süreli ise bu sürenin sonuna kadar devreden kiracı ile devir alan kiracı bu sürenin tamamı ile, eğer kira sözleşme süresi 3 yıl ise devreden kiracı bu sürenin iki yılı ile sorumlu olacak, geriye kalan bir yıllık süre ile sorumlu olmayacaktır. Kira sözleşmesini devralmak isteyen kişinin ödeme güçsüzlüğü, mevcut kiracının verdiği teminatları verememesi gibi nedenlerin varlığı durumunda kiraya verenden rıza verilmesi beklenmemelidir.

2.Kiralananın Süresinden Erken Tahliyesi

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre ( kiralanan taşınmazın niteliği, bulunduğu yer, mevkii, alt yapı hizmetlerinden yararlanması gibi hususlar birlikte değerlendirilerek ne kadar süre içinde kiraya verilebilecek ise o kadar süre )  için devam edecek olup, kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona ermesi dürüstlük kuralları gereğidir. Ayrıca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları da kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

3.Olağanüstü Fesih - Önemli Sebepler

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Örneğin, savaş çıkması, ekonomik kriz oluşması, kiralanana hırsız girmesi nedeniyle kiracıda panik atak nöbetlerinin oluşması, kiracının ağır hastalığı, körlüğü başkaca önemli özrü, kiracının uyluk kemiğinin kırılması sonucu  üçüncü kattaki işyerine asansörün olmaması nedeniyle çıkamaması veya çıkmakta çok ağır şekilde zorlanması gibi çeşitli sebepler önemli sebepler olabilecektir.

4.Bağlantılı Sözleşme

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı olan bu sözleşme veya sözleşme hükmü geçersizdir. Örneğin, kiracının, kiraya verene karşı kiralananı satın alma yükümlülüğü altına girmesi veya önceki kiracının bıraktığı eşyayı satın almayı borçlanması ya da kiralananla ilgili olarak sigorta sözleşmesi yapmayı üstlenmesi gibi hükümlerin konulması geçersizdir. Bu gibi kiracının kullanımı ile ilgili bulunmayan bağlantılı sözleşmeler geçersizdir. Ancak evin bahçesinin yapımı, bakımının üstlenilmesi kullanmayla ilgili olup bağlantılı sözleşme değildir ve geçerlidir.

5.Kiracının Güvence/Depozito Vermesi

Çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Güvence olarak para veya kıymetli evrak ( çek, bono, poliçe ) verilmesi kararlaştırılabilir ve bu gibi hallerde kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf kendi adına bir hesaba yatıracak, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo edebilecektir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür, dava veya takip açılmışsa sonucu banka tarafından beklenecektir. Kira sözleşmesi bir yıllık olup ve kendiliğinden birer yıllık dönemler halinde yenileniyorsa ilk kira dönemi için verilen depozito yenilenen birer yıllık kira dönemleri için de sayılmalıdır.

6.Genel Anlamda Kira Bedeli

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Sözleşme süresinin uzatılması, kısaltılması, ilave giderlerinde ödenmesi gibi değişiklikler yapılamayacaktır. Bu hususlar kiracı lehine emredici bir hüküm olarak düzenlenmiş olup bu aykırı sözleşme maddeleri hükümsüzdür. Kira sözleşmesi uyarınca anne ve babası ile oturan kiracının, daha sonra anne ve babasının oturamayacağına ilişkin kayıtlar geçersizdir.

7.Kire Bedelinin Belirlenmesinde Üst Sınır

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacaktır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilecektir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır.

8.Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki sürelere ait olmak üzere kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşme hükümleri geçersiz hale gelecektir. Hava parası ödenmesi, kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi hallerinde  sözleşme cezası uygulanacağı,  bileşik faiz şartı konulması, ödenmeyen bir aylık kira bedeli yerine iki aylık kira bedeli ödenmesi gerektiği gibi kiracı aleyhine konulacak kayıtlar geçersiz ve hükümsüzdür.

9.Dava Sebeplerinin Sadece Kanunla Sınırlandırılması

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Örneğin, kanunda yazılı tahliye sebeplerinin dışında sözleşmeye yazılan özel tahliye sebepleri hükümsüz hale gelecektir. Örneğin bu düzenleme emredici bir hüküm olup taraflar irade serbestisi ile aksini düzenlemeleri mümkün değildir. Örneğin sözleşmeye konulan kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler dışında birileri için kiralananın konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu var olduğu sebebi ile tahliye nedeni sayılması gibi,

Kiraya veren, kiracı olmak üzere, tüm hukukçu, avukat meslektaşlarıma katkı sağlaması dileğiyle,